Управление многоквартирным домом

Жилищный Кодекс РФ (ч.1 ст. 161) впервые сформулировал цели деятельность по управлению многоквартирным домом.

Осуществляемое собственниками управление должно обеспечивать:

• благоприятные и безопасные условия проживания;

• надлежащее содержание дома и придомовой территории;

• своевременный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и расположенных на земельном участке объектов;

• решение вопросов пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

• предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.

Cобственникам вменяется в обязанность нести бремя содержания своего, индивидуально определенного имущества, (квартира) и общего имущества дома.

Способ управления многоквартирным домом выбирается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Выбранный однажды способ управления домом может быть изменен в любое время на основании решения собственников помещений.

Решение общего собрания собственников может быть принято путем как очного, так и заочного голосования.

Голосование на общем собрании осуществляется собственником помещения как лично, так и через своего представителя, которому выдана доверенность, составленная в письменной форме в соответствии с требованиями п. 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом принимается большинством голосов присутствующих на нем собственников помещений. Количество голосов участников собрания прямо зависит от величины доли участия домовладельца. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом.

В случае, если собственниками в течение одного года не выбран способ управления многоквартирным домом, или принятое собственниками решение о выборе способа управления не было реализовано в течение года, орган местного самоуправления на открытом конкурсе выбирает управляющую организацию и определяет размен платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений и нанимателей жилых помещений.

Из предложенных форм управления многоквартирным домом необходимо учесть, что выбор способа управления многоквартирным домом собственники решают сами, но при этом необходимо помнить, что нельзя управлять современным многоквартирным домом без наличия квалифицированных кадров.

В связи с тем, что заключение договоров с организациями, осуществляющими техническое обслуживание и договоров с поставщиками коммунальных услуг с каждым жильцом многоквартирного дома процедура достаточно трудоемкая, то выбор способа непосредственного управления многоквартирным домом на практике не имеет большого применения.

На сегодняшний день оптимальный вариант формы управления многоквартирными домами это Товарищества собственников жилья и управление домом специализированной Управляющей компанией.

Товарищество собственников жилья, согласно ст. 135 Жилищного Кодекса РФ, признается некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Собственники сами решают вступать или не вступать в ТСЖ. Если дом только строится, будущие собственники вправе создать ТСЖ еще на стадии строительства.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, которая осуществляется в районной налоговой инспекции. ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Согласно ст. 136 ЖК, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Допускается создание одного ТСЖ, в котором состоят собственники нескольких многоквартирных домов с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение (Управляющую компанию) для совместного управления общим имуществом.

Основным документом для ТСЖ является УСТАВ, который утвержден и принят на общем собрании собственников многоквартирного жилого дома.

Обязательным минимумом для самоуправления многоквартирным домом, включая техническую эксплуатацию и капитальный ремонт домовладения, являются:

• «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденные постановлением Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунального комплексу от 27.09.2003 г. № 170;

• ВСН (Ведомственные Строительные Нормы) 58-88(р) Госкомархитектуры «Положение по организации и проведению реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» Москва. 1990 г.

Независимо от названия и организационно-правовой формы зарегистрированной жителями некоммерческой организации, процесс управления эксплуатацией дома будет включать мероприятия финансово-экономической деятельности.

Минимум основных финансово-хозяйственных документов обязательных к самостоятельному исполнению управляющей домом некоммерческой организацией являются:

• СМЕТА;

• ШТАТНОЕ РАСПИСАНИЕ;

• ТАБЕЛЬ УЧЕТА РАБОЧЕГО ВРЕМЕНИ;

• УЧЕТНАЯ ПОЛИТИКА ОРГАНИЗАЦИИ;

• ДОГОВОР О ПОЛНОЙ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ МАТЕРИАЛЬНОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ;

• НАЛОГОВАЯ КАРТОЧКА;

• ДОЛЖНОСТНЫЕ ИНСТРУКЦИИ И ТРУДОВЫЕ ДОГОВОРЫ для постоянных работников согласно штатному расписанию;

• ДОГОВОРЫ с работниками без трудовых книжек;

• ПОЛОЖЕНИЕ О РЕВИЗИОННОЙ КОМИССИИ;

• ПЛАНЫ РЕМОНТНЫХ РАБОТ ПО ДОМОВЛАДЕНИЮ;

• РЕЕСТР СОБСТВЕННОСТИ домовладельцев многоквартирного жилого дома с указанием реквизитов их правоустанавливающих документов, удостоверенный печатью и подписью председателя правления.

При проведении собрания по созданию ТСЖ обязательным для рассмотрения на общем собрании жильцов должен являться вопрос по планированию капитального ремонта многоквартирного дома, а также вопрос каким образом сохранить данные средства и более эффективно их использовать.

Для проведения необходимой работы по созданию ТСЖ прилагаются следующие документы.